东亚三国房价冷暖不一--凌润物流－您最好的亚洲航运服务专家

东亚三国房价冷暖不一

来源：中国商务新闻网作者：路虹发布时间：2020-09-17 收藏本页

　　东亚三国在传统文化，尤其是儒家精神上有相通之处，这在一定程度上使得日本、韩国和中国都表现出人口、城市集中化趋势明显的特点，从而导致其房价在全世界房产市场中总体偏高。但由于经济发展起步和进程不一，三国房价处于三种状态。

　　最近韩国“房事”不平静。新冠肺炎疫情仍未消除，韩国房价涨势凶猛，尤其是首都首尔房价一个月跳涨25%之巨，惊着了不少韩国人。伴随着恐慌性购房，韩国房价急剧上涨，成交大规模放量。韩国国土交通部发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。此外，7月的累计房屋销售量与去年同期相比增长了99.8%，与5年平均水平相比增长了40.0%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。可以看到，今年三月，韩国疫情暴发后，央行将利率进一步降到了0.5%的历史低点，充裕的流动性进一步推高了韩国楼市。

　　但银行利率长期为负的日本，其房价不仅不涨，反而是全世界近30年来唯一一个房价长期下跌的案例——日本今天的房价还不到上个世纪1991年最高点的一半。在其他国家对房价能起到根本性推动作用的银行低利率、甚至负利率，为何在日本不显灵?

　　一是日本的城市化率已达到极致。数据显示，截至2017年日本的城市化率已经达到惊人的93.02%，远远超过东亚地区55.6%的平均水平。也就是说，没有更多的日本农村人口可以转移到城市，在需求已无新增的情况下，想要推动市场价格走高显然不现实。而且，原来日本还有多个城市带，现在只剩下东京及周边几个城市比较繁荣。就连大阪和神户这样的大城市也日渐衰落，更不用提中小城镇了。这些衰落城镇的房价犹如日薄西山，甚至许多位于偏乡的城镇，因当地居民不断迁出或年老逝世，面临“空城”危机，这些地方的房子白送都没人要。

　　二是日本房地产市场不仅缺乏人口增加带来的新需求，反而由于严重的老龄化、少子化而出现人口下降、需求下降的趋势。

　　日本厚生劳动省8月25日公布的人口动态统计报告显示，2020年上半年，日本出生人口为430709人，与2019年同期相比减少8824人，是2000年以来的半年最低值。截至今年1月1日，日本总人口为124271318人，较去年减少50多万人，为1968年实施人口调查以来减少幅度最多的一次。除人口持续减少外，年龄介于15至64岁的劳动年龄人口也仅占总人口的六成，刷新过去最低纪录。

　　另据日本国立社会保障暨人口问题研究所推算，日本总人口将于2045年减少至106420000人，有四成地区会减少四成以上的人口。国际货币基金组织(IMF)于2018年发布的年度日本经济审查报告预测，40年后日本人口将减少超25%。人是一切市场活动的出发点和需求源头，随着人口减少，房地产市场活力日趋下降，房价只能一路向南。

　　三是严格的移民政策。在发达国家中，日本长期以移民政策的严格甚至排斥而著称。从政策而言，日本并不欢迎外来移民。但由于人口老龄化、少子化现象日益严重，造成劳动力减少，日本渐渐接纳外籍劳动者，开始大多限于医生、教授等高等专业人才，之后随着日本建筑、农业、医护等行业尤其面临“用工荒”，对外籍劳动者的接纳程度有所提高。过去20年中，日本为应对特定部门和地区的内部劳动力短缺，采取了接受短期培训或学生签证的事实上的外来务工人员的措施。日本国会2019年12月修订《出入境管理及难民认定法》，并于今年4月1日生效。根据新签证制度，日本稍微放宽外籍劳动者进入日本的条件，以解决“用工荒”难题。

　　中国房价温度处于“日本的冷”和“韩国的热”之间。中国房地产今年随着市场利率的下跌，总体稳中有升、局部地区涨势“喜人”。眼看着房价又要渐涨渐“飘”，为防患于未然，有关部门直接出手，掐住房地产公司的融资命门。

　　8月20日，中国住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议，并且制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。未来房企融资环境整体偏紧，但不同房企融资难度呈现差异，那些债务高、短期债务多的公司可能直接被断了“融资的奶”。

　　从人口增量、结构以及城市化程度看，日本看不到房价上升的内在动力，而韩国房价与年收入比处于10:1的水平，虽自2019年11月开始，韩国人口已连续七个月出现负增长，但下降数量并不大。况且城市集中化仍在进程中，首都城市圈的房价在利率低的背景下看不到停止上涨的因素。而中国政府对房价有强势管理的特点，房价稳中慢升符合地方政府的长期利益。