近日，智通财经网发布消息称，据知情人士透露，黑石集团，美团，ESR和京东物流等买家正在竞购中国物流资产控股有限公司的控股权，交易可能会对这家中国第三大现代仓储公司进行总额20亿美元的收购。
在此次消息中透露的黑石集团，美团，ESR和京东物流，除了黑石集团作为投资机构参与竞购，其他三家与物流仓储均有不少业务交叉。
近年来，随着电子商务的快速发展，对仓储物流服务水平提出更高的要求，传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求，从而带动高标仓市场的快速增长，电商需求逐渐成为高标仓租赁市场的主力。
电商是高标仓租赁主力
传统仓储是利用仓库对各类物资及其相关设施设备进行物品的入库、储存、出库的活动。现代仓储是指在传统仓储的基础上增加库内加工、分拣、库内包装等环节。高标仓是指“高标准仓储物流设备”，由于其硬件设备水平、建设标准更高，与传统仓存在显著差异。
高标仓的需求主体主要包括第三方物流、电商生鲜、冷链、进出口贸易企业、生产型企业等。根据物联云仓数据，2020年第三季度我国高标仓平均空置率为16.36%，环比下降4.55个百分点，其中一线城市整体高标库空置面积十分有限，市场保持供不应求的局面。
2020年第一季度，除了西北地区，其他处于空置率下降状态，反映出市场需求扩张；到2020年第二季度，新冠疫情对仓储行业的负面影响效果开始显现，各区域的高标仓空置率都为正增长，反映出市场需求收缩，其中华南、华中、华东地区的高标仓市场下行最为严重。
而根据物联云仓资料显示，第三季度重要物流节点城市的仓库租赁交易共有15笔，交易总面积超280818m㎡，交易涵盖电商、物流、食品加工、同城配送等多个行业，第三季度高标库租赁市场交易活跃，其中电商企业是高标仓租赁的主力客户，主要是受到新冠疫情的影响，居民生活所需的快消品和生鲜电商需求的快速增长，带动电商仓储需求扩张。
招商银行研究院发布的报告显示，由于中国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在90年代以前建设，仓库类型以传统仓为主，占总面积80%以上，占货运吞吐量的90%以上，因此，高标仓目前在国内占比低，供给紧缺，而另一方面，电商份额的扩张与零售行业集中度的提升带来了对高标仓的强烈需求，高标仓在国内呈现明显的供不应求状态。
实现物流仓储自动化的重要设施
在苏宁上海奉贤物流中心的无人仓内，数以百计的机器人片刻不停地进行着拣货工作，当一个苏宁易购的线上订单进入到物流中心系统内的瞬间，负责相应货柜的机器人就会实时将对应商品搬运到指定的货位，拣选工作人员只需按照显示屏的提示将相应数量的商品放入订单箱即可完成拣货工作。
“无人仓相对于人工拣货而言，效率至少在五倍以上，同时，我们的机器人准确率是100%的，从根源上避免了发错货这样的情况发生，这是对效率的极大提升。”苏宁上海物流公司仓储管理部经理金鑫表示，负责同样面积的拣货区域，无人仓只需要十名工作人员，而如果是人工拣货，则需要50甚至80个工作人员。
苏宁上海物流公司总经办主任曹娜表示：“就像是逛超市，顾客手里拿着想买的物品清单，以前需要自己一个区域一个区域按照名单去找这些东西，很费时间，还容易出错，但是现在只要把清单输入进去，所有的商品自己就跑到你的手上来了。”
除了自动化的无人仓，苏宁奉贤物流中心在仓储、分拣、出库、配送等环节均进行了自动化升级，据介绍，在完成自动化升级后，仓库的发货能力由最初的15万件/天上升到了100万件/天，出货效率提高到平均一个包裹1.2小时完成出库，人效提升高达50%。
而实现高效自动化、标准化的前提之一，在于苏宁奉贤物流中心是由苏宁完全针对自身业务特性、作业习惯量身打造的高标仓。金鑫表示，传统仓很难支撑起自动化设施，一方面是面积不足，另一方面是没有相应的配套，例如出库配送需要的装卸货月台、自动升降平台等。
高标仓是实现物流仓储自动化的重要基础设施，这已经成为了行业的共识。
万科旗下物流平台万纬物流方面表示，高标仓具有空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进等特点，高标仓可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了对人工的依赖，可有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，有效提升企业供应链效能。
万纬物流方面称，高标仓是其发展的重点，目前万纬物流在全国拥有135个物流园区，在中国最为核心的物流节点城市已经形成全国性的高标仓储网络，高标仓占比超过95%。万纬物流希望推动中国仓储标准进一步提升，降低整体物流成本，提升效率。
电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户，他们的共同特性在于产品结构复杂、供应商众多、对供应链效率要求极高，因此，传统仓已经难以满足他们的仓储需求，甚至在高标仓的基础上，一些企业已经开始打造自己的定制化仓。
开发仍存困局
供给关系上的缺口带来了发展动力，众多巨头在投资建设高标仓上持续加码。
然而，在实际的运营建设过程中，打造一个高标仓却并非易事，多位业内人士表示，投建高标仓有着极高的壁垒和门槛，需要企业拥有强大的资源能力和现金流，高标仓是物流仓储行业未来发展必备的基础设施，而能够参与到其中的只有真正的“大玩家”。
“原来我们园区里还有几家别的电商仓库，但是今年已经全都撤走了，因为赚不到钱，缴不上税。”曹娜表示，如何拓展利润点和盈利能力始终是苏宁奉贤物流中心在探索的问题。
即使是京东、阿里、苏宁这样的电商巨头入驻，由于高标仓本身并不能创造高额的利润，其缴纳的税收较少，同时政府出让物流用地的土地收入不高，因此对于地方政府而言，将土地出让用于高标仓建设并不是一个好买卖。
拿地难题成为了制约高标仓快速扩张的最关键因素。
苏宁物流方面表示，由于北上广深及省会城市工业仓储用地出让面积逐年减少，土地价格不断攀升，且目前深圳、上海等地已开始实施弹性用地年限，这些都导致了成本的不断增加。
在这样的情况下，拿地能力成为了衡量一个高标仓开发企业实力的重要因素，房地产开发商在这方面具备优势。万纬物流方面表示，依托万科地产业务的广泛布局，万纬物流能快速在全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市开疆拓土，从而具备了一定的拿地优势。
从地方政府直接获取土地的难度较大，收购改造成为了高标仓开发企业的另一条路径，但同样面临种种难题，据介绍，国内传统仓的主要拥有者是一些传统国营企业、建材公司、农业公司等，他们更希望能够通过变更仓库土地性质来获取高额的土地增值，因而高标仓的开发企业在收购过程中经常需要付出更高的成本。
另一方面，能够符合高标仓改造标准的传统仓并不多，即使符合基本改造要求，由于传统仓在建筑结构、设施配套上的不足，企业仍需要投入大量资金、耗费大量时间来完成改造。据招商银行研究院测算，改造一个2万平方米的传统仓，需用时一年，投入超过3000万元的改造资金。
建造开发成本提高，但高标仓的盈利能力却难有提升，多位业内人士表示，高标仓本身并不具备创造利润的能力，其更多是对供应链条的优化，并通过供应链优化，实现电商的“竞速”，在愈演愈烈的配送时间竞赛上获取优势，例如，苏宁奉贤物流中心的高效率，使得苏宁能够在上海地区实现半日达、准时达（送货上门时间精准到一小时之内）。
电商平台自建的高标仓大多用于自营，而房地产商旗下平台以及专业物流地产开发商则以出租为目的，他们被视作高标仓的开发服务商，盈利模型清晰，从投资拿地、开发建设到招商运营，最终目标是实现高标仓的出租，企业的盈利来自于租金收入。
由于高标仓资源的稀缺，招商难度极低，租约签订时间较长，资金回笼较快，因此，高标仓的开发服务商主要以极力降低开发成本、开发高潜力区位项目的方式拓展盈利空间。
（综合经济观察报、科技新智造、前瞻产业研究院）
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